マンション経営を始める際に重要なのが利回りの目安です。利回りを理解することで、投資の収益性やリスクを把握でき、現実的なシュミレーションや最低ラインの判断も可能になります。本記事では、マンション経営における利回りの考え方や計算方法、シュミレーション例をわかりやすく解説します。
1 マンション経営 利回りとは何か
1-1 利回りの基本概念
マンション経営における利回りとは、投資額に対してどれだけの収益が得られるかを示す指標です。主に「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。表面利回りは年間家賃収入を物件価格で割ったもので、簡易的な目安として利用されます。一方、実質利回りは管理費や修繕費、空室リスクを考慮した収益率で、より現実的な収益性を把握できます。
1-2 表面利回りと実質利回りの違い
表面利回りは簡単に計算できる反面、管理費や税金、空室による収入減は考慮されません。実質利回りはこれらの費用を差し引いた上で計算するため、実際の収益を正確に反映できます。マンション経営の判断には、実質利回りを重視することが重要です。
2 マンション経営 利回りの目安
2-1 地域別の利回り傾向
利回りは物件の立地によって大きく異なります。都心部の新築マンションは価格が高く、表面利回りは低めの4～5％程度が一般的です。一方、地方の中古マンションでは価格が抑えられるため、利回りは6～8％程度になることがあります。
2-2 新築と中古の利回りの違い
新築マンションは価格が高くなる傾向があり、利回りは低めです。しかし、修繕費や管理費が比較的安定しているメリットがあります。中古マンションは利回りは高くなる場合がありますが、修繕や管理のリスクも考慮する必要があります。
2-3 最低利回りの目安
投資として成立させるための最低ラインとして、実質利回りは5％前後を目安にすると安心です。これを下回る場合、空室や修繕費が発生したときに収益がマイナスになる可能性があるため注意が必要です。
3 利回り計算のシュミレーション
3-1 表面利回りの計算方法
表面利回りは以下の式で計算できます。 表面利回り（％）＝年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100 例えば、年間家賃収入が120万円で物件価格が2,400万円の場合、表面利回りは5％となります。
3-2 実質利回りの計算方法
実質利回りは管理費、修繕費、空室リスクなどを差し引いた上で計算します。 実質利回り（％）＝（年間家賃収入－年間経費）÷ 物件購入価格 × 100 これにより、実際に手元に残る収益を把握することができます。
3-3 シュミレーション例
仮に年間家賃収入が120万円、年間管理費・修繕費が20万円、物件価格が2,400万円の場合、 実質利回り＝（120－20）÷2,400×100＝4.17％ となります。この数字を基に、投資として成立するかどうかを判断できます。
4 利回り向上のためのポイント
4-1 空室リスクの軽減
空室率が高いと利回りは下がります。入居者ニーズに合った物件選びや、設備の充実、賃料の適正化が利回り向上に直結します。
4-2 管理費・修繕費の適正化
管理費や修繕費を見直すことで、実質利回りを高めることが可能です。長期的な修繕計画を立て、予算を効率的に配分することが重要です。
4-3 物件購入価格の見極め
購入価格を適正に設定することも利回りに影響します。割高な物件を購入すると利回りは下がるため、相場と比較して価格を判断することが大切です。
5 利回り以外に確認すべきポイント
5-1 立地条件
利回りだけでなく、立地条件も重要です。交通の便や周辺環境、将来的な人口動態を確認することで、長期的に安定した収益を見込めます。
5-2 建物の耐用年数
築年数や建物の状態は、維持費や修繕費に影響します。耐用年数を考慮して購入計画を立てることで、利回りの実効性を高められます。
5-3 税金やローンの影響
固定資産税やローン返済も実質利回りに影響します。収支計画を立てる際には、税金やローン返済を含めたシミュレーションが必要です。
6 まとめ
マンション経営における利回りは、表面利回りと実質利回りの両方を理解することが重要です。投資の目安としての最低ラインは実質利回り5％前後であり、シュミレーションを行うことで現実的な収益を把握できます。空室リスクや管理費、購入価格を調整することで利回りを向上させ、安定したマンション経営を実現しましょう。
