アパート経営では毎年の確定申告が必要になりますが、必要書類の準備や書き方がわからず不安を感じる人も多いです。この記事では、アパート経営 確定申告を自分で行うためのやり方、減価償却や経費の計上方法、注意点までわかりやすく解説します。これから申告に挑戦する方にも役立つ内容です。
1. アパート経営 確定申告とは何か
アパート経営を行って家賃収入を得ている場合、一定の所得があれば確定申告が必要です。会社員の副業でも対象になります。
1-1. なぜアパート経営で確定申告が必要なのか
アパート経営による所得は不動産所得として扱われます。
不動産所得は給与所得とは別に税金計算されるため、所得が20万円を超える場合は確定申告が必要です。
1-2. 確定申告の仕組み
不動産所得は
家賃収入 － 経費
で計算され、所得税および住民税の課税対象となります。
正しく経費を計上することで税額を抑えられます。
1-3. 申告をしないとどうなるか
申告漏れは追徴課税が発生し、延滞税や加算税が発生する可能性があります。
特にアパート経営は税務署の調査対象になりやすいため注意が必要です。
2. アパート経営 確定申告の必要書類とは
アパート経営の確定申告を自分で行う場合、必要書類の準備が最重要ポイントです。
2-1. 家賃収入に関する書類
家賃振込の通帳
領収書
共益費などの収入記録
これらを月ごとに整理しておくとスムーズです。
2-2. 経費に関する書類
管理費の請求書
修繕費の領収書
火災保険・地震保険の保険料
水道・電気など共用部分の光熱費
税理士への報酬がある場合の領収書
経費計上には領収書が必要なため、日頃から保管しておきましょう。
2-3. 減価償却に必要な書類
アパート経営では建物部分を減価償却として経費計上できます。
必要書類は以下です。
売買契約書
固定資産税評価証明書
建物の取得価格がわかる資料
建物と土地の金額を分けて把握することが重要です。
2-4. 確定申告書類
確定申告書B
不動産所得の内訳書
添付書類台紙
e-Taxを利用するとペーパーレスで申告できます。
3. アパート経営 確定申告を自分で行う場合の書き方とやり方
初めてでも、自分で手順を理解すれば確定申告は十分可能です。
3-1. 不動産所得の計算方法
家賃収入を集計
経費を整理
減価償却費を算出
不動産所得（収入 － 経費）を計算
これらを内訳書に記載して申告書に転記します。
3-2. 減価償却の書き方
減価償却はアパート経営の確定申告で重要なポイントです。
建物の取得価額を耐用年数で割り、毎年計上します。
例：木造アパートの場合
耐用年数：22年
建物価格：2200万円
年間償却費：100万円
不動産所得を抑える効果が大きいため、必ず計上しましょう。
3-3. 経費の書き方
経費は正確に分類し、領収書の内容と一致させる必要があります。
主な経費項目は以下です。
修繕費
管理費
交通費
水道光熱費（共用部分のみ）
消耗品費
ローン利息
経費を正確に計上することで税金負担を軽減できます。
3-4. e-Taxを使った提出方法
マイナンバーカードを用意
国税庁の確定申告作成コーナーへアクセス
画面の指示に従って入力
そのままオンラインで送信
自分で確定申告する場合、e-Taxは非常に便利です。
4. アパート経営の経費計上で気を付けること
経費は多く計上すれば良いものではなく、適正な範囲で行う必要があります。
4-1. 修繕費と資本的支出の違い
修繕費は経費にできるが、資本的支出は減価償却になります。
例：
壊れた設備の修理は修繕費
価値を高めるリフォームは資本的支出になる
判断が難しい場合は税理士に相談しましょう。
4-2. プライベートの支出は混同しない
自分の生活費や家族で使う物は経費にできません。
税務署から指摘される可能性があります。
4-3. 減価償却の計算ミスに注意
減価償却費を計算し忘れると税金が高くなり損をします。
逆に、誤って多く計上すると税務調査で修正が必要になります。
5. アパート経営 確定申告の注意点とよくある失敗例
5-1. 必要書類の不足
領収書を紛失するケースは非常に多いです。
普段から整理しておくことで確定申告がスムーズになります。
5-2. 経費の過少計上
経費を計上し忘れると、その分税負担が増えます。
特に以下は漏れやすい項目です。
銀行振込手数料
火災保険料
共用部の電気料金
チェックリストを活用すると漏れを防げます。
5-3. 減価償却費の計算間違い
耐用年数の選択ミスや建物部分の金額計算の誤りはよくあります。
計算は慎重に行いましょう。
5-4. 申告期限の遅れ
申告期限を過ぎると延滞税が発生します。
e-Taxなら24時間提出できるため便利です。
6. アパート経営の確定申告を自分でやるか税理士に依頼するか
6-1. 自分で確定申告するメリット
費用がかからない
アパート経営の収支を把握しやすい
経営判断がしやすくなる
経験を積めば毎年の作業が楽になります。
6-2. 税理士に依頼するメリット
正確な申告ができる
税務調査のリスクを軽減
節税アドバイスを受けられる
規模が大きいアパート経営では税理士を活用する人も多いです。
6-3. 自分でやる場合の限界
複雑な減価償却、資本的支出の判断、特例の活用などは専門知識が必要です。
不安がある場合は税理士相談を併用しましょう。
7. まとめ
アパート経営 確定申告を自分で行う場合、必要書類の準備、減価償却の理解、経費の正確な計上が重要です。やり方を押さえておけば自分でも十分対応できますが、不安な場合は税理士のサポートを利用するのも有効です。毎年の確定申告を正しく行うことで、アパート経営を安定させ、節税効果も高めることができます。
