テナントビル経営は、安定収入や資産価値の向上を狙える投資方法として注目されています。しかし、建設費や空室リスク、経費負担など、知識が不足すると儲からない可能性もあります。本記事では、テナントビル経営のメリット・デメリット、失敗しないためのポイントや賃料設定、費用目安まで詳しく解説します。

テナントビル経営のメリットとデメリットとは？失敗しないための種類と賃料などを紹介します

1 テナントビル経営とは？基礎知識と特徴

1-1 テナントビル経営とは

テナントビル経営とは、オフィスや店舗用の建物を建設・運営し、複数の企業や店舗に賃貸するビジネスです。 賃料収入を主な利益源とし、物件の種類や立地によって収益性が大きく変わります。

1-2 テナント経営と賃貸住宅経営の違い

- 入居者：法人や店舗が対象 - 契約期間：長期契約や定期借家契約が多い - 設備：共用部のメンテナンスやセキュリティが重要 テナント経営は住宅経営と比べて初期費用や運営負担が大きい分、高収益の可能性があります。

2 テナントビル経営のメリット

2-1 安定した賃料収入が見込める

複数のテナントが入居している場合、一部の空室が出ても他の賃料で収益を確保できるため、安定性が高いのが特徴です。

2-2 節税や経費計上が可能

テナントビル経営では、建物の減価償却や修繕費、管理費などを経費として計上できます。 適切に経費処理を行えば、所得税や固定資産税の負担を軽減する効果も期待できます。

2-3 資産価値の向上が見込める

良い立地に建てることで、建物そのものの価値や土地の資産価値も上昇する可能性があります。 将来的な売却や相続の際にも有利です。

3 テナントビル経営のデメリットと失敗しやすいポイント

3-1 初期投資が大きい

テナント建てる費用は、規模や立地、設備によって数千万円から数億円規模になります。 高額なローンを組む場合、空室リスクによって返済が滞る可能性があります。

3-2 空室リスクや賃料下落の影響

テナントビル経営は、立地や経済状況によって空室が長期化すると儲からない場合があります。 賃料の下落や入居者退去により、収益が大幅に減少するリスクを考慮する必要があります。

3-3 運営コストや経費の負担

共用部の管理費、修繕費、税金、保険料など、固定費や変動費の管理が重要です。 経費管理が甘いと、賃料収入があっても利益が圧迫されることがあります。

3-4 失敗事例から学ぶポイント

- 過剰な借入によるキャッシュフロー不足 - 需要調査不足による立地選定ミス - 管理会社の選定ミスで入居者退去が続く 事前調査と計画が不十分だと、テナントビル経営は失敗しやすくなります。

4 テナントビルの種類と選び方

4-1 店舗型テナント

飲食店や小売店向けのテナントビルは、立地の影響を受けやすく、賃料も高めに設定可能です。 人通りが多い地域や商業施設近くが有利です。

4-2 オフィス型テナント

企業向けのオフィスビルは長期契約が多く、空室リスクが比較的低めです。 立地よりも交通アクセスや周辺環境が重要視されます。

4-3 複合型テナント

オフィスと店舗を組み合わせた複合型テナントは、収益の安定性を高める効果があります。 複数種類の入居者を確保することでリスク分散が可能です。

5 テナントビル経営の賃料設定と収益シミュレーション

5-1 賃料の決め方

賃料は立地、面積、築年数、設備、周辺の相場を参考に決定します。 高すぎると入居者がつかず、低すぎると儲からないため、適正賃料の設定が重要です。

5-2 収益シミュレーションのポイント

- 空室率を想定（5％〜10％） - 管理費・修繕費を経費に計上 - ローン返済額を考慮 シミュレーションを行うことで、初期投資に対する収益性を事前に把握できます。

5-3 儲からないケースを避ける

- 過大な借入 - 需要が見込めない立地 - 経費計上の甘さ これらの要素を事前にチェックすることで、儲からないリスクを低減できます。

6 テナントビル経営で経費として計上できる費用

6-1 建物関連の費用

- 減価償却費 - 修繕費、リフォーム費 - 共用部の電気・清掃費

6-2 運営関連の費用

- 管理会社への管理費 - 税金（固定資産税・都市計画税） - 保険料

6-3 借入に関する費用

- ローンの利息 - 融資手数料 これらを適切に経費計上することで、節税効果を最大化できます。

7 テナントビル経営で失敗しないためのチェックポイント

7-1 立地調査と需要分析

競合物件やターゲット層を調査し、需要のある地域を選ぶことが重要です。

7-2 賃料設定と契約条件の見直し

適正賃料の設定や契約条件の柔軟化で空室リスクを軽減できます。

7-3 継続的な管理と修繕計画

長期的に経営を続けるために、修繕積立金や定期点検を計画しておくことが重要です。

7-4 専門家との連携

不動産コンサルタント、管理会社、税理士と連携することで、経営リスクを最小限に抑えられます。

8 まとめ テナントビル経営のメリット・デメリットと成功のポイント

テナントビル経営は、安定した収益や資産価値向上のメリットがある一方、初期投資や経費負担、空室リスクなどのデメリットも存在します。 テナント経営とは何かを理解し、事前の需要調査、適切な賃料設定、経費管理、出口戦略を意識することで、失敗リスクを最小化できます。 テナントビル経営は計画性と情報収集が鍵となるため、慎重に準備して進めることが重要です。