家賃収入を得ると必ず税金が発生しますが、正しい節税方法を知っているかどうかで手取り額は大きく変わります。サラリーマンでも個人事業主でも、家賃収入と経費の仕組みを理解すれば、無駄な税金を払わず効率よく所得を減らすことができます。本記事では家賃収入の節税方法や税金対策を、立場別に分かりやすく解説します。
1. 家賃収入と節税の基本を理解する
1-1. 家賃収入にかかる税金とは
家賃収入には以下の税金がかかります。
・所得税
・住民税
・場合によっては個人事業税
これらは「収入−経費＝不動産所得」で決まり、不動産所得が低くなれば節税につながります。
1-2. 節税のカギは経費計上
節税をするには、家賃収入から適切に経費を引くことが重要です。対象となる経費は幅広く、知らないと損をします。
・減価償却費
・ローン利息
・修繕費
・固定資産税
・管理費や清掃費
これらを正確に計上すれば、不動産所得を圧縮して節税できます。
2. 家賃収入の節税方法（サラリーマン編）
2-1. サラリーマンでも経費計上は可能
サラリーマンでも家賃収入は「副業扱い」となり、経費を計上できます。
会社員だからといって不利になることはなく、むしろ給与所得と不動産所得が別枠なので節税しやすい特徴があります。
2-2. 赤字の年は給与所得と損益通算できる
サラリーマン最大の節税メリットは「損益通算」です。
・家賃収入−経費−減価償却＝赤字
この赤字を給与所得と合算して税金を減らせます。
特に初年度は減価償却が大きく、赤字になりやすく、所得税・住民税の節税効果は高くなります。
2-3. 経費として計上できる項目を最大限活用
サラリーマンが使える主な経費は以下です。
・ローン利息
・固定資産税
・保険料
・修繕費
・管理会社への管理委託費
・減価償却費
これらを確実に計上すれば、課税所得を大幅に減らすことができます。
3. 家賃収入の節税方法（個人事業主編）
3-1. 個人事業主は青色申告で節税メリットが大きい
個人事業主が家賃収入を得ている場合は、青色申告が必須レベルでおすすめです。
●青色申告のメリット
・青色申告特別控除（最大65万円）
・家族への給与が経費になる
・赤字の繰越控除ができる
3-2. 家賃収入のある個人事業主は経費範囲が広い
家賃収入に関する経費以外にも、事業用として使う部分があれば経費に含められます。
・事務所利用の自宅家賃の按分
・通信費や交通費
・事業用車の費用
・広告費
経費にできる範囲が広いため、節税しやすいのが特徴です。
3-3. 減価償却を利用した税金対策
減価償却は不動産投資の節税で最重要です。
現金支出がないのに経費として計上できるため、所得を圧縮できます。
中古物件ほど減価償却期間が短く、大きな節税効果が期待できる点も重要です。
4. 家賃収入で節税するための経費項目一覧
4-1. 必ず経費に入る項目
・減価償却費
・固定資産税
・都市計画税
・ローン利息
・管理費
・清掃費
・広告費
4-2. 意外と見落とされる経費
・火災保険・地震保険
・水道光熱費（共用部分）
・修繕費と資本的支出の仕分け
・税理士費用
・セミナー参加費や書籍
これらも経費計上可能で、節税効果を高めます。
5. 家賃収入で節税するための税金対策
5-1. 青色申告を選択する
節税効果が最も高いのは、青色申告です。
最大65万円の控除が受けられ、帳簿をつける価値があります。
5-2. 不動産購入のタイミングを調整
減価償却を活用するために、年内に購入して即稼働させれば、その年の経費を増やせます。
5-3. 修繕費を活用する
修繕費は全額経費にできますが、資本的支出になると減価償却扱いになります。
判断基準を理解し、節税につながる計上をしましょう。
5-4. 法人成りによる税金対策
家賃収入が多い場合は、不動産管理会社を作って法人化することで節税できる場合があります。
・所得税→法人税への置き換え
・家族への給与計上
・損金計上範囲の拡大
効果は大きいですが、規模が大きい人向けです。
6. 家賃収入の節税でやってはいけないこと
6-1. 経費の過剰計上
実態と合わない経費計上は税務調査で指摘されやすいので注意が必要です。
6-2. 家事按分の過剰設定
通信費や家賃按分を不自然な割合にすると否認されます。
6-3. レシート保管の怠り
税務調査で根拠を示せないと経費否認につながります。
7. まとめ
家賃収入の節税は、サラリーマンでも個人事業主でも経費計上と申告方法で大きく変わります。
特に重要なのは以下です。
・家賃収入の経費を正しく理解する
・サラリーマンは損益通算を活用
・個人事業主は青色申告で節税効果を最大化
・減価償却と修繕費を有効活用
・不適切な節税は税務リスクが高い
正しい税金対策を行うことで、家賃収入の手取りを最大化できます。
